Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có nhiều thay đổi quan trọng, trong đó đáng chú ý nhất là nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm. Việc nắm rõ và áp dụng đúng các quy định mới sẽ giúp người cho thuê nhà và doanh nghiệp quản lý bất động sản hạn chế rủi ro về thuế và tuân thủ đúng pháp luật.
1. Cá nhân cho thuê nhà có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không?
Theo quy định hiện hành, cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh. Pháp luật cho phép cá nhân lựa chọn hình thức tổ chức hoạt động phù hợp với quy mô, với điều kiện thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đăng ký thuế, khai thuế và nộp thuế (nếu có) theo quy định của pháp luật thuế
Trên thực tế, cá nhân cho thuê nhà có thể lựa chọn một trong hai hình thức:
Cá nhân cho thuê nhà không đăng ký hộ kinh doanh
• Được phép cho thuê nhà hợp pháp
• Thực hiện đăng ký mã số thuế cá nhân (nếu chưa có)
• Thực hiện khai thuế cho hoạt động cho thuê tài sản
Cá nhân đăng ký hộ kinh doanh cho thuê nhà
• Thực hiện đăng ký hộ kinh doanh và đăng ký thuế theo quy định
• Phù hợp với trường hợp cho thuê nhiều căn, nhiều hợp đồng
• Thuận lợi trong công tác quản lý, kế toán và làm việc với ngân hàng, đối tác
Việc không đăng ký hộ kinh doanh không làm phát sinh quyền miễn nghĩa vụ thuế đối với hoạt động cho thuê nhà.
Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày: Bắt đầu hoạt động kinh doanh (cho thuê tài sản), người nộp thuế (NNT) chuẩn bị hồ sơ đăng ký thuế đầy đủ đúng theo quy định gửi đến Chi cục Thuế để làm thủ tục đăng ký thuế theo nơi nộp hồ sơ.
2. Cho thuê nhà trọ là cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú?
Việc xác định đúng loại hình hoạt động cho thuê có ý nghĩa quan trọng trong việc áp dụng thuế suất và phương pháp tính thuế.
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, hoạt động cho thuê nhà, cho thuê phòng trọ để ở, không kèm các dịch vụ lưu trú, được xác định là cho thuê tài sản
Cho thuê tài sản bao gồm:
• Cho thuê nhà ở, phòng trọ sinh viên, công nhân
• Thời gian thuê ổn định, dài hạn
• Không cung cấp dịch vụ ăn uống, dọn phòng hằng ngày, giải trí
Dịch vụ lưu trú bao gồm:
• Cho thuê ngắn hạn
• Đối tượng thuê là khách du lịch, khách vãng lai
• Có cung cấp dịch vụ kèm theo
Trong trường hợp cá nhân hoặc tổ chức chỉ cho thuê phòng để ở, không kèm dịch vụ, thì được xác định là cho thuê tài sản và áp dụng thuế theo quy định tương ứng.
3. Thuế cho thuê nhà năm 2026 – Ngưỡng doanh thu và cách tính
3.1. Ngưỡng doanh thu chịu thuế
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) năm 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh được nâng lên 500 triệu đồng/năm
3.2. Trường hợp doanh thu không quá 500 triệu đồng/năm
• Không phát sinh thuế GTGT
• Không phát sinh thuế TNCN
• Không phải nộp lệ phí môn bài theo Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội
Tuy nhiên, cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà vẫn phải thực hiện khai thuế và thông báo doanh thu theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Việc không phát sinh số thuế phải nộp không đồng nghĩa với việc không phải khai thuế
3.3. Trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng/năm
Theo quy định hiện hành, thuế được tính theo phương pháp tỷ lệ trên doanh thu, cụ thể:
• Thuế GTGT: 5% × tổng doanh thu
• Thuế TNCN: 5% × phần doanh thu vượt 500 triệu đồng
Phương pháp này không cho phép trừ chi phí, không xác định lãi – lỗ và được áp dụng thống nhất đối với hoạt động cho thuê tài sản
4. Nghĩa vụ khai thuế đối với trường hợp doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm
Theo Luật Quản lý thuế, nghĩa vụ khai thuế là nghĩa vụ bắt buộc đối với người có hoạt động cho thuê tài sản, kể cả khi doanh thu không vượt ngưỡng chịu thuế
Thông thường, cá nhân và hộ gia đình cho thuê nhà phải:
• Khai hoặc thông báo doanh thu thực tế phát sinh
• Thực hiện đúng thời hạn theo hướng dẫn của cơ quan thuế (thường chậm nhất ngày 31/01 hằng năm)
Trường hợp không khai hoặc khai chậm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về thuế.
5. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà
Hồ sơ khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà hiện nay được thực hiện theo Thông tư 40/2021/TT-BTC và các văn bản hướng dẫn có liên quan, bao gồm:
• Tờ khai thuế mẫu 01/TTS
• Phụ lục bảng kê hợp đồng cho thuê (01-1/BK-TTS)
• Bản sao hợp đồng cho thuê nhà
• Phụ lục hợp đồng (nếu có)
• Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện)
Kết luận
Việc nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 500 triệu đồng/năm từ năm 2026 là chính sách quan trọng, góp phần giảm nghĩa vụ thuế cho cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà quy mô nhỏ. Tuy nhiên, nghĩa vụ khai thuế vẫn là yêu cầu bắt buộc, kể cả trong trường hợp không phát sinh số thuế phải nộp.
Đối với cá nhân, doanh nghiệp và đơn vị quản lý bất động sản, việc nắm rõ và áp dụng đúng các quy định nêu trên sẽ giúp:
• Tuân thủ đúng pháp luật thuế
• Hạn chế rủi ro truy thu, xử phạt
• Chủ động trong công tác kế toán và quản lý tài chính
